北京房价“坐上火箭”；深圳房价涨幅一马当先；上海楼市趋向理性；广州房价涨势压抑不住。2006年，四大城市房价涨多跌少。

政策效果尚未显现 北京房价“坐上火箭”

2006年对于来京工作三年有余的张小姐无疑是最郁闷的一年。经过三年的努力，她终于攒够了12万元，可当她拿着这笔钱打算购买今年初看上的一处商品房时，她发现原本可以支付100平方米的首付款，目前仅够支付80平方米的首付款，这使得张小姐“一步到位”的购房计划只能改变。

造成这种情况的原因，一方面是由于付款方式调整的影响，另一方面是由于房价的上涨。她看好的这个楼盘价格已由年初的每平方米6000元上涨到了7000多元。“为什么今年国家针对房地产市场出台了一系列的调控政策，可房价还是像坐上火箭一样屡屡窜高呢？”张小姐疑惑地问。

与张小姐有同感的人并不在少数，在记者走访的几个售楼处，几乎所有前来看房的人都在抱怨房价的上涨速度，而与之形成鲜明对比的是，几乎所有的售楼人员全部看涨未来的房价。他们建议说：“能下手就赶快购买，要不然明年房价还会更高。到时后悔可就来不及了！”

记者了解到，为了稳定房价，政府今年从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策。从4月开始，中国银行率先上调金融机构贷款基准利率，紧接着5月国务院召开常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，随即“国六条”出台，“提高购房首付比例”、“整顿房地产交易秩序”、“征收个人转让住房缴纳个人所得税”等政策又陆续推出。随着这一系列“退烧药方”的应用，调控效果开始初步显现，房价涨幅基本得到控制。但少数城市的房价并未在这一轮调控中稳定下来。北京就是最典型的例子，北京房价依旧持续上升，6、7、8、9四个月，房价同比分别上升了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。10月份，北京房屋销售价格以10.7%的涨幅领先全国。

上海富阳物业咨询有限公司分析师王娟告诉记者，与以往的政策相比，今年的政策目标更明确，手段也更为灵活。目前，北京等城市的房价依然保持大幅上涨，这里有时间滞后的影响。房地产市场很复杂，存在很多博弈，不是说政策一出台，效果马上就会显现。这些政策的全部效果，要过一段时间才会更加显著。原因是房地产业有它自己的发展规律，房屋建设周期长。

中大恒基不动产营销有限公司总经理王述则认为，出台的诸多政策并未显现其成效，房价仍然居高不下，究其原因，是政府采用计划经济手段对市场经济体制下的房产市场进行调节，两种体制相互博弈，令政策产生滞后，在市场经济体制下只有供给和需求达到相对平衡，价格才能保持平稳，如果体制不能理顺，只能离政策制定初期的目标渐行渐远。

王述认为，政府应加快经济适用住房和廉租房建设，以解决大多数中低收入人群的住房问题，另一方面，应拓宽投资渠道，引导居民理性消费、合理投资，双管齐下，才能有效降低购房需求，保持房价的稳定增长。对整个房地产市场而言，尽管多项调控措施密集出台，但土地供应和房地产市场中出现的种种问题成因复杂，地方性特征明显，面对一刀切的政策凸显出执行上不一致的尴尬局势，加上一些地方、一些干部思想认识还不够统一，让政策的贯彻、落实程度不够。下一步的当务之急是在政策执行力上“下工夫”，坚决贯彻落实国家出台的方针政策。

2006年深圳楼市涨幅国内一马当先

回首2006年，很多人会发现深圳楼市的走势似乎陷入了悖论：一方面，深圳市紧跟国家宏观调控的大局，在全国率先出台了“国六条”实施细则、住房建设规划等地方政策法规，其贯彻宏观调控的积极性无可怀疑；另一方面，深圳的房价却在不管不顾地猛涨。根据深圳市商品房销售信息系统统计，今年1至9月，全市商品住宅均价为8952.97元/平方米，其中占全市住宅销售总套数88.06%的普通住宅价格为7209元/平方米，同比上涨19.66%。

与国内其他城市相比，2006年深圳楼市的涨势更是惊人。国家发展和改革委员会、国家统计局公布的统计结果显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，深圳的涨幅为10.2%；二季度深圳以14.4%的涨幅高居榜首；三季度深圳的涨幅为12.3%，再次夺冠。

在如何看待深圳房价“我行我素”的问题上，专家意见分歧很大。深圳市房地产研究中心主任王锋说，深圳房价上涨迅速的根本原因是因为供求关系紧张。据统计，深圳市可用于开发的土地面积约700平方公里，而目前已经开发的就达到500平方公里，土地供应十分紧张。为实现城市的可持续发展，自2002年以来，深圳市减少了土地出让的数量，连续四年的土地供应紧缩政策，加剧了住房供应的紧张。另一方面，深圳的购房需求却非常旺盛。王锋说，深圳总人口目前已经突破1200万，深圳已经成为国内人口密度最大的城市之一，这些人都是潜在的购房者。王锋说，目前新增商品房市场的需求有65%来自新增人口，而存量市场中来自新增人口的需求更占到90%。

按照这种说法，目前，深圳现在正处在一个全民置业时期，基本的置业力量，至少还需要五年的时间才能得到一定程度的缓解。与深圳的城市发展阶段相对应的是，1985年至1992年和1995年至2000年，深圳产生了两段置业的高峰期，基本完成了城市的第一代置业。从2004年开始，深圳进入第二代的置业和第一代置业升级换代期。这客观上导致深圳整体上开始进入新一轮置业高峰。

也有一部分专家认为，深圳房价的高企更多的是投资者的炒房和开发商的囤地捂盘造成的。来自深圳半求工作室的统计显示，2005年深圳购买两套及以上房产的购房者达7553人，他们的交易量占全市交易套数、面积、金额的比例分别为20.16%、16.5%、21.5%，假如这类购房者都以投资为主的话，那么深圳投资者比例已经非常接近20%的警戒线。

10月中旬，深圳市为落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的精神，公布了深圳2004年后房地产开发土地供应及开发利用情况，数据令人触目惊心：2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，现已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。据了解，目前深圳市政府每年新推出的房地产用地仅在一平方公里左右，而据业内人士估计，开发商囤积在手中尚未开发面积可达七平方公里左右。

有专家表示，从这个意义上说，目前，深圳出现了政府“储地中心”敌不过地产商“囤地中心”的现象。深圳房价一路高涨，政府对闲置土地处理力度偏软，某种程度上也助长了高房价出现。要真正遏制房价的飞涨，必须下狠手，大力整顿房地产市场，仅仅出台政策是远远不够的。

住宅指数下降 上海楼市趋向理性

2006年冬，上海的天价豪宅汤臣一品矗立在江风和雾气中。围绕着它，一系列颇具代表性的现象被沪上房地产评论人士称为“汤臣一品症候群”。而在这一年的大部分时间里，沪上楼市正是在这一“汤臣一品症候群”中蹒跚前行。

自2005年下半年开盘以来，汤臣一品以每平方米高达11万元的售价吸引了国内媒体的眼球。但汤臣一品的“无敌天价”令其在半年多的时间里门可罗雀，因销售持续保持“0”纪录而被舆论讥为“汤臣一饼”。2006年8月，销售一直处于“饼”状态的汤臣一品突然“开胡”，74套超豪华住宅中有三套被预订。不过这一消息立即引起了公众的怀疑——这是不是开发商自我炒作的一枚“烟幕弹”？果然，8月下旬，汤臣一品三套豪宅的预订被撤销，并曝出关联交易传闻。

2006年，随着房地产宏观调控的日益趋紧，沪上楼市成交持续下跌。除3月新建商品住宅成交出现意外反弹外，其余时候的日成交量一直萎靡不振，被房地产开发商普遍寄予厚望的“金九银十”也以冷清惨淡收场。在市场普遍不景气的状况下，上海的房地产开发商也不断试图通过种种不同的销售手法造势。硬广告形式的“销售火爆”没人相信，“排队购楼”的软广告接着出笼；分发广告单不行了，直接面对面的拉客接踵而至。

2006年6月以后，上海房地产市场的新楼日均成交量一直在六七百套间徘徊。对此，房地产研究人士的态度是，“在国家房地产调控政策的持续作用下，消费者的市场预期已经发生了深刻变化。由于公众对市场抱有普遍的怀疑态度，开发商耍的‘热销’把戏已经很难见效。”

据专业人士分析，汤臣一品之所以还这样硬着头皮死撑着，是由于有“以全球公开招标形式整体出售”这最后一招。“海外资本赌人民币升值实际上是包括汤臣一品在内的大部分房地产开发商的最后一根救命稻草。”复旦大学房地产专家尹伯成说。尽管国家在8、9月间连续出台关于限制外资炒楼的政策措施，但目前还没有证据表明外资对于中国房地产的冲动有明显减弱趋向。从国家统计局公布的数据看，上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%。“有人说汤臣一品是哑巴吃黄连，但实际上，它还抱着将黄连变成蜜糖的希望。目前国内房地产业外资涌入不降反升的势头是开发商敢于撑着的重要依据。”尹伯成如是说。

2006年下半年，上海楼市商品住宅成交价出现下滑迹象，但下滑幅度微弱。与此同时，房地产开发投资也在略有回落后出现反弹。1至8月，上海房地产开发投资增长7.8%，1至9月，增长6.6%，1至10月，增长7.7%。这意味着，上海房地产开发投资在9月份出现回落后，10月份又再次出现增加态势。

尽管存在以上症候，但不少房地产专家认为，上海楼市还是存在不少积极的迹象，令这个中国经济发展最快的城市有希望成为房地产宏观调控率先到位的城市。近几个月，上海一直是国内大中城市中房价有微幅下跌的少数城市之一。11月，中房上海住宅指数为1307点，较上月上涨2点，涨幅为0.2%，与去年同期相比下降0.3%，与房价指数最高的2005年5月相比下降10.2%。

住宅指数的下降说明上海房地产行业已经显现出趋向理性的端倪。而在更实际的具体楼盘房价方面，11月的上海楼市也继续维持几个月来的涨跌互现格局。数据显示，有关调研机构的住宅样本中27%的公寓楼盘价格上涨，平均涨幅2.5%，10%的样本楼盘价格下跌，平均跌幅3%，较10月2.5%的跌幅有所放大。

此外，不久前出台的《上海市住房建设规划(2006-2010年)》对九部委细则关于“双70%”的原则作出了明确的回应。有关专家称，地方政府如果能够切实执行中央政府的有关调控政策，上海楼市的理性回归还是可以期待的。

广州楼市：2006年涨势压抑不住

12月上旬，广州市民李先生付了一万元订金，准备购买华景新城的一套房子。经过此前近一年的等待，李先生还是失望了，他看中的楼盘已经从年初时每平方米6000元涨到了8000元。促使李先生痛下决心的，正是广州楼市压抑不住的涨势。

2006年的广州房价，让人眼热心跳。尽管中间曾有两次回落，但是总体而言，房价保持了较为快速的涨势。

年初，广州房价出现不断上升的势头，居全国房价涨幅前列。4月，银行宣布加息，拉开了今年宏观调控的大幕。这曾给像李先生这样持币待购的购房者打了一针“强心剂”。5月，广州一手住宅均价为6097/平方米，比4月份的6253元/平方米下降了2.5%。有专家认为，降幅虽然不大，但预示楼市触顶回落的拐点可能已经出现。但随后6月、7月的房价上涨态势，让李先生很是无奈。期间，“国六条”的颁布，再给业内带来一响“震雷”。国家随后出台了限制外资炒房政策，并要求各地方尽快出台调控细则，调整住房结构，稳定房价。8月份，广州市房价整体略降，十区一手住宅均价6788元/平方米，环比下降0.9%。但是这一次，认为这是房价“拐点”的专家声音已经变得微弱。9月底，广州市出台了《广州市住房建设规划(2006—2010)》。规划显示，未来五年，廉租房、新社区、部队和单位自建经济适用房等政府保障型住房将达到11.43万套、900万平方米，占住房供应总量的比重从“十五”期间的5%提高到17%。10月黄金周，楼市成交平淡，李先生内心窃喜。但是刚刚公布的11月房价，又让他的心落到了谷底。看来，不能再等了，该出手时就出手。李先生算了一下，代价还不小，现在买房已经比年初时多花了近10万元。

广州市统计局的数据显示，今年一至三季度，广州完成房地产开发投资336.69亿元，同比增长17.3%，占全社会固定资产投资的比重略有上升，由上年的32.20%上升到33.17%。不仅仅是投资增长较快，交易旺盛、价格飞涨，让今年的广州楼市有些“发烧”。今年1月，广州新建商品住宅的均价为5564元/平方米；到了11月，这个数字变为6633元/平方米。11个月的时间，广州房价均价攀升了1069元/平方米，涨幅达19.2%。

在房价飞涨的同时，开发商和购房者之间的矛盾也在不断激化。低价建房、出招捂房、高价卖房，面对开发商的暴利，一向沉默的老百姓愤怒了。10月以来，广州12个楼盘的业主委员会联合向开发商追讨高达千万元的物业维修基金。目前，有50多个业委会加入集体追讨行列，掀起了一场“追讨风暴”。这次维权行动，得到了有关部门的回应。12月上旬，广州市国土房管局曝光了28家欠缴专项维修资金的单位。房管部门称，欠缴单位将会在房地产开发、商品房预售和办理产权证等方面受到限制。广东君之杰律师事务所律师周玉忠认为，业主通常是“一盘散沙无组织，一无所有无经费，一门心思搭便车，一无所知被欺骗”。这些特点注定了业主处于弱势，而开发商过于强势，业主们只有团结起来，才能更好地维护自己的权益。